Сообщение успешно отправлено!
Продолжить
Обратная связь
Отправить
БлогСтатьи

Особенности оценки рыночной стоимости недвижимости

Потребность в независимой экспертизе собственности может возникнуть у юридических и физических лиц во множестве случаев и по самым различным поводам. К числу востребованных государственными организациями относится услуга по оценке рыночной стоимости конфискованного, движимого бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность государства.

У физических лиц может возникнуть потребность в услугах независимых оценщиков при необходимости:

  • определить стоимость квадратного метра недвижимости для оформления ипотеки, совершения сделок аренды, купли-продажи;
  • оценить права требования на недвижимость;
  • определить объемы нанесенного недвижимости ущерба в результате умышленных и неумышленных действий третьих лиц;
  • подготовить пакет документов для вступления в наследство и т.д. У юридических лиц потребность в оценке объекта коммерческого или другого может возникнуть в следующих случаях:
  • если имущество отчуждается для государственных нужд;
  • если необходимо установить стоимость объекта залога;
  • если необходимо установить стоимость собственности банкрота;
  • если необходимо установить стоимость полученных безвозмездно ценностей;
  • если необходимо определить стоимость размещенных акций и т.д.

  •  

Особенности процедуры

Рыночную стоимость можно определить как цену, которую готов заплатить покупатель за недвижимость, услугу или товар при условиях жесткой рыночной конкуренции. Рыночная стоимость формируется под влиянием множества факторов:

  • сезонности;
  • курса доллара;
  • состояния экономики в стране;
  • налогов и т.д.

Реализация недвижимости, услуг или товаров по рыночной стоимости возможна при следующих условиях:

  • на стоимость сделки не влияют обстоятельства;
  • оплата осуществляется в денежной форме.

При заключении сделок, для которых выполняется оценка рыночной стоимости объектов, должны быть учтены следующие обстоятельства:

  • возможность отчуждения;
  • действия сторон сделки должны быть разумными;
  • стороны сделки должны располагать полной информацией о состоянии рынка и характеристиках объекта оценки;
  • чрезвычайные обстоятельства отсутствуют (участники сделки не принуждены к е совершению).

Полученная в результате работы оценщика указанная в отчете информация признается законодательством достоверной и рекомендуемой для совершения сделки, если в ходе судебного процесса не будет установлено обратное.

Когда оценка обязательная

Особенно востребованы услуги определения рыночной стоимости при проведении операций с недвижимостью, в частности востребовано владельцами земельной недвижимости и арендаторами оказание услуг по оценке рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы земельных участков. Данная услуга может быть заказана по желанию владельцев недвижимости или арендаторов при возникновении споров и в других случаях, но обязательной процедурой не является. Существует перечень обстоятельств, при которых оценка является обязательной процедурой.

Процедура является обязательной во многих случаях. Например, вам нужно составить брачных контракт или произвести раздел имущества при разводе. Это касается и тех моментов, когда жилье досталось по наследству, а наследников несколько. В любом случае данную процедуру стоит доверять квалифицированным специалистам, которые прекрасно разбираются в решении такого рода вопросов, постоянно следят за изменениями в законодательстве, могут подвердить уровень своих зданий. Только так вы сможете получить положительный результат.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Для правильного определения рыночной стоимости оценщики учитывают все влияющие на ее образование факторы:

  • полезность недвижимости, товара, услуги, бренда и т.д. Выражается полезность в доходности объекта. Более высокая полезность – выше рыночная стоимость;
  • размеры прибыли, определяемой как разница между расходами и доходами;
  • спрос на данный объект недвижимости, товар и т.д. Определяя спрос, оценщики учитывают все возможные риски;
  • перспективы увеличения прибыльности участка;
  • ограничительные меры, введенные законодательно. Чем меньше ограничений, тем выше рыночная стоимость;
  • риски относительно данного объекта;
  • соотношение предложений и спроса;
  • ликвидность объекта.

  •  

Высокая сложность процедуры требует привлечения квалифицированных оценщиков, умеющих адекватно проанализировать ситуацию на рынке. На основе полученных в результате работы независимых оценщиков данных составляется отчет, имеющий правовое значение. Как и оценка рыночной стоимости, оказание услуги по подготовке отчета оценщика по определению рыночной стоимости объектов недвижимости с земельными участками является платной услугой, стоимость которой зависит от множества факторов.

Задачи, для реализации которых проводится мероприятие

Необходимость в услугах оценщика может возникнуть у юридических лиц, если необходимо:

  • оценить рыночную стоимость акций на фондовом рынке;
  • определить стоимость для продажи компании или предприятия;
  • выделить долю одного из участников;
  • проанализировать возможности компании по кредитованию с залогом;
  • принять управленческое решение;
  • застраховать активы;
  • подготовиться к поглощению компании;
  • подготовиться к ликвидации компании;
  • разработать эффективный инвестиционный проект.

Проводить оценку рыночной стоимости объектов могут исключительно лицензированные квалифицированные оценщики, имеющие право заключения договора на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имущественного комплекса и услуг по сопровождению экспертизы отчета об оценке СРО.

 

Виды стоимости

Имущество имеет разные стоимости, выбор которых зависит от цели проведения оценки. Нерыночные виды стоимости могут быть применены при составлении договора на оценку имущества в случаях, если условия соглашения, для которого проводится оценка, не соответствуют хоть одному из условий, выдвигающихся для определения рыночной стоимости. При выборе базы оценки учитываются условия будущей сделки, ограничения и нормативно-правовые требования.

В категорию нерыночных видов стоимости входят следующие виды стоимости:

  • замещения, рассчитываемая как актуальная сумма расходов, необходимых для приобретения или создания объекта с аналогичными оцениваемому характеристиками;
  • восстановления, рассчитываемая как оценка стоимости затрат на приобретение или создание нового идентичного оцениваемому объекта в условиях современного рынка;
  • текущая, определяемая путем использования фактических цен на период оценивания;
  • в использовании, для определения которой оценщиком учитывается неизменность функционального использования объекта и ее фактическая эффективность;
  • ликвидации, определяющая сумму, которую владелец может получить за объект, полезность которого исчерпана;
  • инвестиционная, рассчитываемая с учетом целей инвестирования, требований и конкретных условий инвестирования. Основой для расчета являются проектно-сметная документация, бизнес-план и т.д.;
  • ликвидационная, при расчете которой оценщиками дополнительно определяется рыночная стоимость;
  • чистая стоимость реализации;
  • оценочная, определяемая на основе исходных данных и уставленного алгоритма;
  • предполагаемый размер страховой суммы, для вычисления которого могут использоваться нерыночные виды стоимости и рыночная стоимость.

  •  

Способы определения

Для определения рыночной стоимости используют следующие методы:

  • доходный, основой которого является максимальный ожидаемый доход;
  • затратный, используемый для корректирования баланса путем оценки рыночной стоимости за вычетом суммы расходов;
  • сравнительный, являющийся довольно приблизительным и поэтому малоиспользуемый.

Наши эксперты горядятся тем, что проводили оценку недвижимости, оборудования и транспорта (автомобили, спец. техника) в следующих отдаленных городах/районах нашей страны:

  • оценка транспорта в Чукотском автономном округе, г. Билибино;
  • оценка спецтехники в Чукотском автономном округе, с. Уэлен;
  • оценка оборудования в Республике Саха (Якутия), п.Тикси;
  • оценка недвижимости в г. Южно-Сахалинск;
  • оценка бизнеса в г. Мурманск;
  • оценка оборудования в г. Архангельск.